குத்தகை நிலத்தை வாங்கவும் - அது என்ன? அனைத்து நன்மைகள் மற்றும் தீமைகள்

உள்ளடக்கம்

• பரம்பரை கட்டிடம் சரியானது - "> நன்மைகள் மற்றும் தீமைகள் என்ன
• நில பயன்பாட்டு
• வீட்டு வீழ்ச்சிக்கு வெளியே வழி
• மாறி சொத்து மதிப்பு
• யாரிடமிருந்து வாடகைக்கு?
• சட்ட அம்சங்கள்
• ரியல் எஸ்டேட் நிபுணர்களுக்கு

கட்டப்பட்ட நிலத்தில் கட்டுவது நிலம் வாங்குவதற்கு மாற்றாகும். இது மிகவும் மலிவானது, இதனால் ஒரு குறிப்பிட்ட பட்ஜெட்டில் கூட ஒரு சொத்தைப் பெறுவதற்கான வாய்ப்பை வழங்குகிறது. இருப்பினும், பரம்பரை நிலத்தில் கட்டியெழுப்புவதற்கு பல சட்டரீதியான இடையூறுகள் மற்றும் தனித்தன்மைகள் உள்ளன. இந்த ரியல் எஸ்டேட் கையகப்படுத்துதலைத் தேர்ந்தெடுப்பதற்கு முன்பு சட்ட நிலைமையைப் பற்றிய நல்ல அறிவு கட்டாயமாகும், இல்லையெனில் தீய ஆச்சரியங்கள் அச்சுறுத்துகின்றன.

கட்டுமான செலவுகளில் பெரும் பகுதியைத் தவிர்ப்பதற்கு

ஜேர்மன் சட்டம், நிலத்தை வாங்குவதோடு, குத்தகைக்கு விட நீண்ட காலத்திற்கு வாடகைக்கு விடவும் வழங்குகிறது. இது ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்கள் மொத்த செலவுகளில் பெரும் பகுதியை சேமிக்கும். ஒரு முறை கொள்முதல் விலைக்கு பதிலாக, சொத்து 50 அல்லது 100 ஆண்டுகளுக்கு வாடகைக்கு விடப்படுகிறது. வாடகை, பாரம்பரியமாக "குத்தகை" என்றும் அழைக்கப்படுகிறது, இது ஒரு நிலையான தொகை அல்ல, ஆனால் அது நில மதிப்பின் சதவீதமாகும். "குத்தகை" என்ற சொல் இன்னும் பரவலாக இருந்தாலும், அது இனி சட்டப்படி அனுமதிக்கப்படாது.

இந்த செயல்முறை இரு தரப்பினருக்கும் சிறந்த நன்மைகளை வழங்குகிறது. நிலம் வரிக்கு உட்பட்டது. பயன்படுத்தப்படாத கட்டிட சதி எனவே வருமானத்தை ஈட்டாமல் செலவுகளை ஏற்படுத்துகிறது. ஒரு கட்டிட சதித்திட்டத்தின் கட்டுமானமற்ற வணிக பயன்பாடு (எ.கா. விவசாயம் அல்லது கால்நடை வளர்ப்பு) பொதுவாக தடைசெய்யப்பட்டுள்ளது, ஆனால் குறைந்தபட்சம் அங்கீகாரத்திற்கு உட்பட்டது. பரம்பரை கட்டிட உரிமை சொத்து உரிமையாளருக்கு அத்தகைய சுவாரஸ்யமான வருமானத்தை வழங்க முடியும், இது சொத்து வரிக்கு அப்பாற்பட்டது.

குத்தகை - அது என்ன?

குத்தகைதாரரைப் பொறுத்தவரை, நில உரிமையாளர்கள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் உருவாக்குநர்கள் ஒரு சொத்தின் வாடகை-இணைக்கப்பட்ட பயன்பாட்டிற்கான நீண்ட கால ஒப்பந்தத்தை முடிக்கிறார்கள். ரியல் எஸ்டேட் கட்டுமானத்திற்காக இந்த சொத்து ஏற்கனவே அனுமதிக்கப்பட்டுள்ளது. இருப்பினும், கட்டிட சதி ஏற்கனவே எவ்வளவு தூரம் உருவாக்கப்பட்டுள்ளது என்பது தனிப்பட்ட வழக்கைப் பொறுத்தது. ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர் கோட்பாட்டளவில் கட்டிடத்தின் கட்டுமானத்துடன் உடனடியாக தொடங்கலாம். இருப்பினும், கொள்முதல் ஒப்பந்தத்தின் தேதியிலிருந்து நில வாடகையை செலுத்தவும் அவர் கடமைப்பட்டிருக்கிறார்.

இந்த வட்டி சொத்து மதிப்பில் சுமார் 3-5% ஆகும். இருப்பினும், இது ஏற்ற இறக்கமாக இருப்பதால், வருவாய் இரு தரப்பினருக்கும் ஒரு குறிப்பிட்ட மாறுபாட்டுடன் வழங்கப்படுகிறது. உரிம ஒப்பந்தத்தின் காலாவதியான பிறகு, சொத்தின் உரிமையின் உரிமை முடிவடைகிறது. இதற்கிடையில் சொத்து உரிமையாளரால் சொத்து வாங்கப்படவில்லை என்றால், அது மாற்றாமல் சொத்து உரிமையாளருக்கு திருப்பித் தரப்படும். நில உரிமையாளர் தனது கட்டணக் கடமைகளை இனி பூர்த்தி செய்யாவிட்டால் இது பொருந்தும். இது இரண்டு வருட கால அவகாசம், அதன் பிறகு நில உரிமையாளர் ஒப்பந்தத்தை கலைத்ததாக கருதலாம்.

கட்டப்பட்ட சொத்து நில உரிமையாளருக்கு விழும், இருப்பினும், அவர் ஒரு நியாயமான இழப்பீடு செலுத்த வேண்டிய கட்டாயத்தில் உள்ளார்.

பரம்பரை கட்டிடச் சட்டத்தின் சிறப்பு அம்சம் என்னவென்றால், நீண்ட ஒப்பந்த விதிமுறைகளின் காரணமாக அது மரபுரிமையாக இருக்க முடியும். எனவே, இந்த ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பரின் வாரிசுகளுக்கு ஒப்பந்தம் செல்கிறது. இருப்பினும், இது குறிப்பிட்ட நேரத்திற்கு மட்டுமே பொருந்தும். வாரிசு பயன்படுத்தும் ஒப்பந்த காலமும் வாரிசுக்கு கடந்துவிட்டது.

நன்மைகள் மற்றும் தீமைகள்

குத்தகைதாரரின் நன்மைகள் வாடகைதாரருக்கு:

• நிலம் வாங்க மலிவான வழி
• கட்டுமான செலவுகளில் குறிப்பிடத்தக்க குறைப்பு
• சொத்து மற்றும் ஒப்பந்தத்தின் மரபுரிமை

நில உரிமையாளருக்கு குத்தகைதாரரின் நன்மைகள்:

• பயன்படுத்தப்படாத மூலதனத்தில் நன்கு பாதுகாக்கப்பட்ட வட்டி
• கூடுதல் வருமானத்தின் நீண்டகால தலைமுறை
• தரை வாடகை மூலம் வருமானம் உயரும்
• ஒப்பந்தத்தின் முடிவில், மலிவான கட்டிடத்திற்கு கட்டணம் வசூலிக்கப்படும்

வாடகைதாரருக்கு குத்தகைதாரரின் தீமைகள்:

• உங்கள் சொந்த வீடு உங்களுக்கு சொந்தமானது என்று உணர்கிறேன், ஆனால் உங்கள் சொந்த நிலம் அல்ல
• வருடாந்திர நிதிச் சுமை குறித்த சில நிச்சயமற்ற தன்மைகள்
• நில உரிமையாளருக்கு அதிக பொறுப்பு
• கட்டப்பட்ட கட்டிடத்தின் குறிப்பிடத்தக்க சிக்கலான விற்பனை.

நில உரிமையாளருக்கு குத்தகைதாரரின் தீமைகள்:

• உங்கள் சொந்த மைதானத்தில் ஒரு விசித்திரமான வீடு இருப்பதாக உணர்கிறேன்
• குத்தகைதாரர் சொத்தை கவனமாக கையாளுகிறார் என்று அறிவுறுத்தப்பட வேண்டும்
• வாடகைக்கு முழு வரிச்சுமை
• வாடகை செலுத்தப்படாத நீண்ட காத்திருப்பு காலம்
• சொத்தின் வருடாந்திர மதிப்பீட்டை விரிவாக்குங்கள்

நில பயன்பாட்டு

குடியிருப்பு நோக்கங்களுக்காக மட்டுமே பயன்படுத்தப்படும் ஒரு சொத்துக்கு, முழு ஒப்பந்த காலத்திலும் சொத்தை கவனமாக பயன்படுத்துவதற்கு உத்தரவாதம் அளிப்பது ஏற்கனவே ஒரு சவாலாக உள்ளது. இவ்வளவு நீண்ட பயன்பாட்டின் மூலம், சொத்தின் ஒன்று அல்லது மற்ற குடியிருப்பாளர்கள் அதை கவனித்துக்கொள்ள மாட்டார்கள் என்பது ஒப்பீட்டளவில் தெரிகிறது. இங்கு குறிப்பாக சிக்கலானது பொழுதுபோக்கு ஸ்க்ரூடிரைவர்கள். சட்டவிரோதமாக கொட்டப்பட்ட கழிவு எண்ணெயை வழக்கமாக ஒரு குத்தகை காலாவதியான பிறகு மட்டுமே மாசுபடுத்துபவருக்கு ஒதுக்க முடியும். பெரும்பாலும், இங்குள்ள நில உரிமையாளர் புதுப்பித்தல் செலவுகளில் அமர்ந்திருக்கிறார்.

குத்தகை நோக்கங்களுக்காக அமைக்கப்பட்ட வணிக கட்டிடங்களில் இது இன்னும் சிக்கலானது. கிடங்கு மற்றும் உற்பத்தி மண்டப பயனர்களின் ஏற்ற இறக்கங்கள் மிகப் பெரியதாக இருக்கும், இதனால் சொத்தின் உண்மையான பயன்பாட்டைக் கண்காணிப்பது இன்னும் கடினம். கொள்கையளவில், நில உரிமையாளர் உண்மையில் நிலத்தின் எதிர்பார்க்கப்படும் சீரமைப்பு செலவுகளுடன் கட்டிடத்தின் மதிப்பை ஈடுசெய்ய முடியும். இருப்பினும், ஒருவர் இங்கே யதார்த்தமாக இருக்க வேண்டும்: 99 ஆண்டுகளுக்குப் பிறகும் பயன்படுத்தக்கூடிய வகையில் ஒரு பெரிய இயற்கை கல் கட்டிடத்தை ஒருவர் கட்ட வேண்டும். கொத்து, எஃகு கட்டுமானம் அல்லது மரத்தாலான கட்டிடங்கள் பொதுவாக 99 ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு இடிக்க பழுத்தவை.

வீட்டு வீழ்ச்சிக்கு வெளியே வழி

சில நிபந்தனைகளின் கீழ், சொத்தை விரைவாக திரும்பக் கோருவதற்கு நில உரிமையாளருக்கு உரிமை உண்டு. சொத்து சரியாகவோ அல்லது முறையாகவோ பயன்படுத்தப்படவில்லை என்பதை நிரூபிக்க முடிந்தால் இது பொருந்தும். இதற்கு மாறாக, தரை குத்தகை தொடர்பாக சொந்த பயன்பாடு வழக்கமாக செயல்படுத்தப்படாது. இங்கே குத்தகைதாரர் பாதுகாப்பு உள்ளது, இறுதியாக இந்த நோக்கத்திற்காக, நீண்ட ஒப்பந்த காலம் நிறுவப்பட்டுள்ளது.

இருப்பினும், நடைமுறையில், வீட்டிற்கு வருவதைச் செயல்படுத்துவது அவ்வளவு எளிதானது அல்ல. பெரும்பாலான சந்தர்ப்பங்களில், கட்டண இயல்புநிலை பயன்படுத்தப்படுகிறது. எவ்வாறாயினும், 24 மாதங்களில், நில உரிமையாளர் தனது கடமைகளை நிறைவேற்றுவதற்கான மிக நீண்ட காலத்திற்கு சட்டமன்றம் வழங்குகிறது.

கூடுதலாக, "முறையற்ற பயன்பாடு" என்பது விளக்கத்தின் ஒரு விஷயமாகும். எடுத்துக்காட்டாக, குத்தகைதாரில் கட்டப்பட்ட ஒரு கட்டிடம் மீண்டும் அனுமதிக்கப்படுவதை அடிப்படையில் தடை செய்ய முடியாது. கட்டிடத்தின் தற்போதைய குத்தகைதாரர்கள் குறித்து சொத்தின் உரிமையாளருக்கு தெரிவிக்க வேண்டும் என்பது கூட தேவையில்லை. எவ்வாறாயினும், ஒரு நல்ல வணிக உறவின் நலன்களுக்காக, இரு கட்சிகளும் எப்போதும் ஒருவருக்கொருவர் வெளிப்படையாகவும் வெளிப்படையாகவும் முடிந்தவரை நடந்து கொள்ளுமாறு அறிவுறுத்தப்படுகின்றன. இது தவறான புரிதல்களைத் தடுக்கிறது மற்றும் விலையுயர்ந்த சட்ட மோதல்களைத் தடுக்கிறது.

மாறி சொத்து மதிப்பு

மூன்று முதல் ஐந்து சதவிகிதம் நில வாடகை ஒப்பந்தத்தால் நிர்ணயிக்கப்படும் மற்றும் ஒப்பந்தத்தின் காலப்பகுதியில் மாறாது. இருப்பினும், நிலத்தின் விலை அதன் மதிப்பை பாதிக்கும் ஏற்ற இறக்கங்களுக்கு உட்பட்டது, இதனால் வாடகை. இது பிராந்திய ரீதியாக மிகவும் வேறுபட்டதாக இருக்கலாம். உதாரணமாக, கிழக்கு ஜெர்மனியில், கடந்த இருபது ஆண்டுகளில் ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் சொத்து விலைகளில் வியத்தகு சரிவை சந்தித்த பல பிராந்தியங்கள் உள்ளன. மூன்று முதல் ஐந்தாயிரம் யூரோக்களுக்கான வீடுகள் இந்த பிராந்தியங்களில் அசாதாரணமானது அல்ல.

மாறாக, ஜெர்மனியில் அனைத்து வகையான ரியல் எஸ்டேட்களுக்கான விலைகள் உண்மையில் வெடித்தன. தற்போது, ​​பிராங்பேர்ட் ஆம் மெயின் சுற்றியுள்ள பகுதி முன்னோடியில்லாத வகையில் ஏற்றம் கண்டுள்ளது. கடந்த பத்து ஆண்டுகளில் விலைகள் இருமடங்காக அதிகரித்துள்ளன. ப்ரெக்ஸிட்டின் விளைவாக பல வங்கிகள் லண்டனில் இருந்து இந்த நிதி பிராந்தியத்திற்கு பல வேலைகளை இடமாற்றம் செய்து வருவதால், இந்த போக்கு நீண்ட காலத்திற்கு தொடரக்கூடும் மேலும் மேலும் அதிகரிக்கக்கூடும்.

இருப்பினும், இங்கே ஒருவர் தர்க்கத்தின் அடிப்படையில் சந்தையின் சட்டங்களைப் பார்க்க வேண்டும்: பலவீனமான ரியல் எஸ்டேட் விலைகளைக் கொண்ட பிராந்தியங்களில், யாரும் தரையில் கட்டப்பட்ட சொத்தை வழங்க மாட்டார்கள், ஆனால் எப்போதும் அதை விற்க முயற்சிப்பார்கள். ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான வாங்குபவரின் சந்தை இருக்கும் இடத்தில், இது பொதுவாக பாரம்பரிய தீர்வுக்கு ஆர்வமற்றது. மாறாக, ஏற்றம் பகுதிகளில் அடுக்குகளும் அதற்கேற்ப விலை உயர்ந்தவை. இரு தரப்பினருக்கும் பரம்பரை கட்டடத்திற்கான நிலத்தை அனுமதிப்பது மிகவும் புத்திசாலித்தனமான வழி: சொத்து உரிமையாளரிடம் உள்ளது, மேலும் வருவாயை அதிகரிப்பதை அவர் எதிர்நோக்கலாம். இருப்பினும், சொத்தின் நிறுவி அவரது திட்டத்தை அணுகுவதற்கு மிகவும் அமைதியானதாக இருக்கக்கூடும், ஏனெனில் சொத்தின் விற்பனைத்திறன் தொடர்பான தீமைகளும் முன்னோக்குக்கு வைக்கப்படுகின்றன.

யாரிடமிருந்து வாடகைக்கு "> சட்ட பண்புகள்

பரம்பரை கட்டிட உரிமையில் ஒரு சொத்தின் வரி மதிப்பீடு எப்போதுமே நில உரிமையாளருக்கு, சொத்தை நிர்மாணிப்பதற்கு முன்பு நிலத்தின் தூய மதிப்புக்குப் பிறகுதான். இருப்பினும், கட்டப்பட்ட நிலத்தின் கோட்பாடு கோட்பாட்டளவில் மதிப்பை அதிகரிக்கிறது என்றாலும், சொத்தின் மதிப்பை அதிகரிக்க நில உரிமையாளர் கட்டப்பட்ட சொத்தை வசூலிக்க முடியாது. எல்லாவற்றிற்கும் மேலாக, அவரது வாடகை சொத்தில் நிற்கும் அவரது கட்டிடம் அல்ல. இருப்பினும், இந்த கருத்தில் நில உரிமையாளருக்கும் நன்மைகள் உள்ளன: வளர்ச்சியடையாத நிலத்தின் அடிப்படையில் சொத்தின் வரி மதிப்பீடு கணக்கிடப்படுகிறது.

கடமைகளின் பரிமாற்றம் சாத்தியமான அடுத்தடுத்த பயனர்களுக்கு அனுப்புவது இரு தரப்பினருக்கும் முக்கியம். இது ஒப்பந்தத்தால் குறிப்பிடப்பட வேண்டும், இல்லையெனில் கட்டிடங்கள் அல்லது நிலத்தை வாங்குபவர்களுடன் கணிசமான சட்ட மோதல்கள் இருக்கலாம். இவை வழக்கமாக தரையில் கட்டப்பட்ட சொத்தின் அனைத்து நிதி நன்மைகளையும் சாப்பிடுகின்றன.

ரியல் எஸ்டேட் நிபுணர்களுக்கு

மிகவும் நிதானமாகக் கருதப்படும், பின்வரும் படம் வெளிப்படுகிறது: கட்டப்பட்ட வீட்டின் சராசரி திருப்பிச் செலுத்தும் காலம் 30 ஆண்டுகள் ஆகும். அதன் பிறகு, ஒரு வீட்டு உரிமையாளர் வேறு யாருக்கும் பொறுப்புக் கூறாமல் தனது சொத்தின் ஒரே உரிமையாளர். இருப்பினும், முப்பது வருடங்களுக்கு ஒரு நில வாடகையை கழிப்பது கணிசமான தொகையைச் சேர்க்கிறது, இதனால் தூய வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கான நிதி நன்மை மிகவும் குறைவாக இருக்கும்.

இருப்பினும், வீடு சார்ந்த வீடு கட்டுபவர்களுக்கு விஷயங்கள் வேறுபட்டவை. குத்தகைதாரர் சொத்தின் மீது பல குடும்பக் குடியிருப்புகள் கட்டிடத்திற்கு சொத்து வாங்க வேண்டியதை விட மிக விரைவாக விளைவிக்கும். கூடுதலாக, வருடாந்திர நில வாடகையை செலவினமாகக் கழிக்க முடியும், இதனால் ஒட்டுமொத்த வரி சலுகைகள் இங்கே எழலாம்.

குத்தகை சொத்தை நீங்கள் எவ்வாறு பயன்படுத்த விரும்புகிறீர்கள் என்பதைப் பொருட்படுத்தாமல், ஆழமான, விரிவான சட்ட ஆலோசனையும், நீர்ப்பாசன ஒப்பந்தமும் இரு தரப்பினருக்கும் அவசியம். ஒரு தெளிவான ஒப்பந்த ஒப்பந்தம் மட்டுமே இரு தரப்பினரும் வணிகத்திலிருந்து உகந்ததாக பயனடைய முடியும் என்பதை உறுதிப்படுத்த முடியும். அசல் ஒப்பந்த கையொப்பமிட்டவர்கள் விற்பனை அல்லது பரம்பரை மூலம் மூன்றாம் தரப்பினருக்கு தங்கள் உரிமைகளை வழங்கினால் இது குறிப்பாக உண்மை. ஒரு நல்ல குத்தகை ஒப்பந்தம் இந்த வழக்கை ஒரு பெரிய அளவிற்கு கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது மற்றும் அடுத்தடுத்து எந்த பிரச்சனையும் ஏற்படாது என்பதை உறுதி செய்கிறது.